解决住房危机的可能途径

海外网新西兰4月29日电 据NZ Herald报道，英文先驱报房产透视系列文章不仅揭露了房产市场上存在的严重问题，并且也针对这些问题提出了一些解决方案。

1. 在更远的地方建房

住房委员会行政委员Connal Townsend认为，按照经济学基本规律，限制住房土地供应量，房价自然会在人口数量增长时上涨。而奥克兰市政府对此的辩解是一方面在郊区修建道路与管网等配套设施的费用不菲，另一方面，这也可能导致扩张无序，损害奥克兰风貌。

事实是，失望的购房者们，搬到了奥克兰以外的地区居住。Ben Brown和Catherine Murray，已经放弃了在奥克兰南区房屋，搬到了Mercer，尽管这意味着要在上班的路上花费更长的时间。

Pokeno, Tuakau 甚至 Huntly，房屋中介正在试图说服买家在the Bombay hills以南购房。传言政府将重开奥克兰至汉密尔顿的火车线路。同时市政府对在城市周边新建住宅的审批也增加了40%。但是，在现有街区兴建高密度住宅是解决问题的长远规划，它不会马上缓解住房危机。

2. 解决道路和水的问题

缓慢的基础设施建设是新建住宅的最大障碍。副总理Bill English表示，市政府在自来水管网建设和道路规划上存在不足，这使得地产开发商对开发新的土地信心不足。

市政府首席经济学家Chris Parker对此表示认同，“我们必须将私人资本引入基础设施建设。我们已经在电力，通讯和煤气领域引入了私人资本，下一步我们的目标是道路建设和三水包括自来水，污水和雨水管网建设。”Parker也建议将私人资本引入管网铺设和道路建设。

在美国得克萨斯州，政府经常通过发行债券的方式，募集资金，建造房屋。因为对开发商征税意味着开发商需要支付一大笔预付款。而开发商通过市政府机构将债券卖给投资人，并借助房屋拥有者缴纳的税收支付债券的利息，可以将费用分摊至几年分期支付。

3. 建设紧凑型城市

奥克兰市政府对城市的规划方案在去年十一月遭受了大的公关挫折。紧凑型住宅的支持者，例如Generation Zero认为，这一失败说明这座城市里老一辈房产拥有者和新的租房一代之间权力分配的不平衡。政府需要找到一个途径推行多层公寓型住宅。

4. 提升建筑业

加入把大的建筑公司比作超市，那么小型建筑公司就好比是只有一个营业员的小便利店。想象一下要你在便利店里买下所有的日用杂货会是一件多么困难的事情。这就是新西兰建筑行业的现状。新西兰有太多的的小型建筑公司。这些公司根本没有足够的实力去建造我们需要的多层公寓。

另外，建筑商们也没有和建材供应商讨价的机会。生产力委员会2012年就发现，在新西兰建材中，10项普通的物件的价格比澳大利亚要贵55%。

5. 建小一点儿的房子

对房屋需求的70%集中在单卧和双卧的房屋，但市面上70%的房子有四个或更多卧室。这背后的深层原因是很多建筑商没有能力完成复杂的工程，转而通过这样的方式寻求利益的最大化。与此同时，当前也缺乏鼓励建设小房子的政策导向。

这也使得很多老年人不愿意把房子卖掉，搬到小一点的房子去。他们不愿意住在市区狭小的公寓里，与学生为邻。公寓要么是为学生而建，要么是为富人而建，但就不是为中产建设的。

6. 公平的税收环境

过去几年，奥克兰的房地产投机行为上涨，但这不应仅仅归咎于富有的中国买家。那么为什么John key暗示可能会对海外买家征收最高10%的土地税？这是因为征收土地税或资本利得税是唯一可以对抗房产投机行为的公平手段。对房产征税可以缓解有房一族与租房一族之间日益加剧的贫富差距。

7. 重新考虑移民政策

移民数量毫无疑问也会影响房价。截止到三月份，2015年新西兰新增移民包括从国外返回的新西兰人67，600名。数据显示，在2015年，每三所住宅中就有一所被新移民购入。

Key也承认对海外买家征税或许不会解决这一问题。因为他们可能会通过本地人购房。工党禁止海外买家购买二手房的政策也将面临同样的问题。所以政客们需要考虑我们的移民政策是否合适。目前的移民是带来了经济增长还是更多问题，例如房价飞涨。

8. 限制银行贷款额度

自20世纪90年代以来，银行信贷额度的增长刺激了房价的飞涨。1984年以来，在银行所有的贷款种类中，制造业和商业的信贷从40%剧降至9%，而个人信贷则从14%上涨至52%。银行在火爆的房市中盈利颇丰。

银行不再限制房贷的贷款额度在总收入的30%，最近更是没有首付都放贷，这一切都推高了房价。另外，央行推出的LVR限贷令也收效甚微。对此，央行应该考虑修改限贷令或提高银行贷款储备金以控制房价上涨过快。

9. 施以援手

变化需要时间，但很多首次购房者们现在就需要帮助。一项可能的措施就是购买共享产权房，帮助低收入家庭实现购房梦，例如，他们只需要付房价的75%，剩下的由另一个机构支付。随后，住户可以选择从机构手中购买产权、将产权卖给机构或在市场出售房屋。最有名的例子就是NZ Housing Foundation，目前他们的服务是供不应求。

Fletcher Building的老板Steve Evans希望商业机构和政府向伦敦学习，参与共享产权房服务中去。这样将有更多的技术工人能够在奥克兰生活。当然这样的方法也可能会加剧房价上涨的趋势。而且对大多数家庭收入在6万至9万新西兰元的家庭而言，不管怎样在奥克兰购房都很难。

10. 准备妥协

我们要承认房价危机已经导致了社会两级分化：有房一族和无房一族。有些屋主看到房地产增值迅速，不相信危机的存在。而政客们知道，有房一族比无房一族更有投票的意愿。所以不管怎样都会有一些令人不满意的措施。

正如Liam Dann本周指出的那样，问题的解决需要政治领导，但也需要新西兰人尤其是奥克兰人发出明确的信号，来表明他们愿意做出妥协，以确保大多数人能够承担购房费用。

责编：陆欣䜩