澳大利亚政府减收移民 楼价将陷恶性循环

中国侨网11月28日电 据澳大利亚《星岛日报》报道，根据澳大利亚新南威尔士州财政厅去年一份文件和多名经济师的分析，在减收移民的计划下，将推低全国和新州楼价。此外，央行称楼价现已进入“恶性循环”──价格下跌令投资者认为未来会再跌价，结果进一步挫低楼价。

据报道，在新州财政厅推算的一个情况下，若未来5年每年移民量暂时减少6.4万，全国和新州楼价分别会较一般情况的基准低7.8%和6.8%。文件称：“即使暂时减少净移民人数，也可大幅缓和(楼房)价格压力。”

新州财政厅发言人表示，该部门定期推测各种经济模式，“由于这份报告已是超过一年前完成，全国楼价已受到多项因素而软化，例如推出宏观审慎限制、收紧银行借贷、需求减少、按揭利率脱离周期上升，以及海外投资活动减少。”

上个财政年度移民实际接收量已减少2.1万至16.24万人。莫里森政府早前也称，计划将每年移民配额由19万减至16万。新州州长贝莉珍妮安(Gladys Berejiklian)也说过，希望将该省每年移民从9万减半至4.5万。

除了政府的推算，公共政策智库Grattan Institute估计，年减3万移民将使楼价降低3%。智库行政总裁戴利(John Daley)说：“减少移民意味较少人寻求房屋，所以楼价会降低。”他认为，减移民造成的楼价下跌，较工党削减负扣税和资本增值税折扣的计划所造成的楼价下跌还多。

花旗集团(Citigroup)经济师的报告表示，减慢人口增长将造成经济风险，“驱动房屋需求的基础，一直是由移民引致的强劲人口增长。”该集团预测，全国楼价将由高位下跌10%至15%，其中悉尼和墨尔本更严重。如果每年移民再减3万，楼价便会进一步下跌。

此外，澳大利亚央行(RBA)助理行长肯特表示，一个“恶性循环”正推低楼价，楼价下跌已进入第二秩序阶段，投资者的心理因素正减低他们的入市需求。

肯特说，银行收紧信贷导致东岸大城市的楼价下跌，而预料未来会跌价使投资者失去入市兴趣，这进一步推低楼价，“显然多个大城市的楼价正下跌。这动向深深影响买家想法，特别是投资者，他们买楼的惟一动力是回报。即使是轻微的资本损失，也大力推延他们买楼的动力，特别在租金回报低的环境下。”

他表示，楼价下跌时，信贷需求也下跌，“这两个市场是双向互动的，由楼房信贷到楼市，再由楼市回到楼房信贷。”他说，信贷供应减少，意味楼价下跌；楼价下跌，意味信贷需求减少；结果又反过来令楼价下跌。（Wah）

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